هیئت صاحبخانه و مستأجر: اخطار درست، درخواست درست، مدرک درست.

تغییرات سال ۲۰۲۶

اصلاحات قانون اجاره‌ی مسکونی ۲۰۰۶ که از دو لایحه‌ی ۶۰ و ۹۷ آمده‌اند، در دو مرحله اجرایی شدند. هر کسی که از فرم قدیمی یا توصیه‌های گذشته استفاده می‌کند، باید همه‌ی مهلت‌ها را دوباره بررسی کند.

آیا قانون اجاره شامل واحد شما می‌شود؟

قانون اجاره‌ی مسکونی بیشتر واحدهای مسکونی اجاره‌ای انتاریو را در بر می‌گیرد، از جمله زیرزمین‌ها، واحدهای کاندو، اتاق‌های پانسیون و بسیاری از واحدهای داخل خانه‌ها. اما همه‌ی شکل‌های سکونت را شامل نمی‌شود. مهم‌ترین استثناها:

• جایی که ساکن، آشپزخانه یا حمام را با مالک یا برخی اعضای خانواده‌ی مالک که همان‌جا زندگی می‌کنند، مشترک استفاده می‌کند؛
• اقامت فصلی یا موقت، مانند هتل، متل و اجاره‌ی تعطیلات؛
• بسیاری از خوابگاه‌های دانشجویی، سرپناه‌های اضطراری و برخی مراکز مراقبتی (برخی دیگر قواعد ویژه دارند)؛
• اماکن تجاری که قانون دیگری بر آن‌ها حاکم است.

اعضای تعاونی مسکن، ساکنان خانه‌های مراقبت و مستأجران مسکن اجتماعی با قواعد ویژه مشمول قانون‌اند. اگر قانون اجاره شامل وضعیت شما نشود، اختلاف ممکن است در صلاحیت دادگاه دعاوی کوچک یا مرجع دیگری باشد و اخطارهای هیئت اثری ندارند.

قرارداد اجاره، ودیعه و افزایش اجاره

قرارداد اجاره‌ی استاندارد

بیشتر اجاره‌های کتبی که از ۳۰ آوریل ۲۰۱۸ به بعد شروع شده‌اند باید با فرم استاندارد اجاره‌نامه‌ی انتاریو تنظیم شوند. صاحبخانه باید ظرف ۲۱ روز پس از امضای مستأجر، یک نسخه‌ی امضاشده به او بدهد. اگر قرارداد استاندارد لازم بوده و استفاده نشده، مستأجر می‌تواند کتباً آن را مطالبه کند؛ اگر صاحبخانه ظرف ۲۱ روز آن را ندهد، مستأجر می‌تواند حداکثر اجاره‌ی یک ماه را نپردازد، و اگر صاحبخانه تا ۳۰ روز پس از نخستین پرداختِ نگه‌داشته‌شده باز هم آن را ندهد، مستأجر لازم نیست آن مبلغ را بپردازد (ماده‌ی 12.1). خانه‌های مراقبت، پارک‌های خانه‌ی سیار و جوامع اجاره‌ی زمین، بیشتر مسکن اجتماعی و حمایتی، و تعاونی‌های مسکن از این قاعده مستثنا هستند.

ودیعه

صاحبخانه می‌تواند حداکثر معادل اجاره‌ی یک دوره (معمولاً یک ماه) به‌عنوان ودیعه‌ی اجاره بگیرد که بابت اجاره‌ی ماه آخر حساب می‌شود و هر سال بر اساس نرخ مجاز به آن بهره تعلق می‌گیرد. ودیعه‌ی کلید قابل استرداد مجاز است. دریافت ودیعه‌ی خسارت مجاز نیست.

افزایش اجاره

اجاره معمولاً هر ۱۲ ماه یک بار و با دست‌کم ۹۰ روز اخطار کتبی روی فرم رسمی افزایش می‌یابد. در بیشتر واحدها افزایش نباید از سقف سالانه بیشتر باشد: ۲٫۱ درصد برای ۲۰۲۶ و ۱٫۹ درصد برای ۲۰۲۷. واحدهایی که نخستین بار پس از ۱۵ نوامبر ۲۰۱۸ برای سکونت استفاده شده‌اند معمولاً از این سقف معاف‌اند، اما قاعده‌ی ۱۲ ماه و ۹۰ روز همچنان اعمال می‌شود. صاحبخانه در موارد محدود می‌تواند درخواست افزایش بیش از سقف بدهد.

اخطارهای پایان اجاره

اخطار به‌تنهایی اجاره را پایان نمی‌دهد و مستأجر را ملزم به تخلیه نمی‌کند. اگر مستأجر تخلیه نکند یا مشکل را رفع نکند، صاحبخانه باید به هیئت درخواست بدهد. فقط حکم هیئت که توسط کلانتری اجرا شود، می‌تواند مستأجر را بیرون کند.

اخطار باید نام صحیح طرفین و واحد، تاریخ پایان درست و علت درست را داشته باشد، جزئیات کافی بدهد تا مستأجر بداند چه ادعایی علیه او شده، و با روشی که قانون اجازه می‌دهد ابلاغ شود. صاحبخانه باید گواهی ابلاغ را نگه دارد.

درخواست‌ها به هیئت

درخواست‌ها به‌صورت آنلاین از طریق پورتال تریبونال‌های انتاریو یا روش‌های دیگری که هیئت می‌پذیرد، همراه با هزینه‌ی ثبت، ارائه می‌شوند. هر درخواست مهلت مرور زمان خود را دارد. برای نمونه، T2 یا T6 باید ظرف یک سال از رفتار مورد شکایت ثبت شود؛ T5 برای اخطاری که با سوءنیت داده شده (مانند N12 یا N13)، ظرف یک سال پس از تخلیه‌ی مستأجر؛ و T5 برای رعایت نکردن حق تقدم بازگشت در N13، تا هر کدام دیرتر باشد: دو سال پس از تخلیه یا شش ماه پس از پایان تعمیرات و بازسازی.

از ثبت تا جلسه‌ی رسیدگی

1. بررسی اولیه و دسته‌بندیبررسی قرارداد، دفتر اجاره، اخطارها، مکاتبات و اینکه موکل واقعاً چه می‌خواهد: پرداخت، تعمیر، تخلیه یا غرامت.
2. اخطار و درخواستاستفاده از فرم جاری، علت و تاریخ درست، و ابلاغ صحیح. ثبت از مسیر مجاز و نگه داشتن اثبات هر مرحله.
3. اخطار جلسههیئت جلسه را تعیین و اخطار جلسه صادر می‌کند. معمولاً درخواست‌کننده باید آن را به طرف مقابل بدهد. دستورالعمل روی اخطار را دنبال کنید.
4. ارائه‌ی مدارکطبق قاعده‌ی ۱۹ آیین رسیدگی هیئت، هر طرف باید دست‌کم ۷ روز پیش از جلسه مدارک خود را به طرف‌های دیگر و هیئت بدهد؛ مدارک پاسخ دست‌کم ۵ روز پیش از جلسه. بارگذاری در سامانه‌ی هیئت با دادن به طرف مقابل یکی نیست.
5. میانجی‌گری یا سازشمیانجی‌گری هیئت اختیاری است و فقط وقتی انجام می‌شود که هر دو طرف بخواهند؛ آنچه در میانجی‌گری گفته می‌شود محرمانه است. سازش در هر زمانی ممکن است. شرایط باید دقیق باشد: مبالغ، تاریخ‌ها و پیامد نقض توافق.
6. جلسه و حکمبیشتر جلسات به‌صورت تصویری (زوم) برگزار می‌شوند؛ هیئت می‌تواند جلسه‌ی حضوری، تلفنی یا کتبی هم برگزار کند. عضو هیئت مدارک و استدلال‌ها را می‌شنود و حکم کتبی صادر می‌کند که گاهی چند هفته بعد می‌رسد.

آمادگی برای جلسه

• مدارک مرتبط با موضوع: قرارداد، دفتر اجاره، رسیدها، اخطارها با اثبات ابلاغ، عکس و فیلم تاریخ‌دار، درخواست‌ها و فاکتورهای تعمیر، دستورهای بازرسی شهرداری و پیام‌ها.
• شهود: کسانی که آگاهی مستقیم دارند. اگر شاهدی داوطلبانه حاضر نمی‌شود، به محض اینکه لازم شد از هیئت احضاریه بخواهید؛ ابلاغ آن و پرداخت هزینه‌ی حضور با درخواست‌کننده است.
• زبان: هیئت خدمات زبان فرانسوی و مترجم زبان اشاره را در صورت درخواست فراهم می‌کند، اما معمولاً برای زبان‌های دیگر، از جمله فارسی، مترجم فراهم نمی‌کند. خودتان از مدت‌ها قبل مترجم هماهنگ کنید. مدارک باید به انگلیسی یا فرانسوی ثبت شوند.
• حضور: سر وقت و از مکانی آرام با مدارک خود وارد جلسه شوید. اگر طرفی حاضر نشود، ممکن است در غیابش تصمیم گرفته شود.
• مسائل مستأجر در جلسه‌ی L1: مستأجر می‌تواند تعمیرات و مسائل دیگر را مطرح کند، با رعایت الزام تازه‌ی پرداخت ۵۰ درصد برای درخواست‌هایی که از ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ ثبت می‌شوند.

برنامه‌ی مشاور حقوقی کشیک مستأجران (Tenant Duty Counsel) که هزینه‌اش را سازمان کمک حقوقی انتاریو می‌پردازد و مرکز حمایت از مستأجران انتاریو (ACTO) آن را هماهنگ می‌کند، به مستأجرانی که نماینده ندارند و جلسه‌ی هیئت دارند، مشاوره‌ی رایگان می‌دهد. می‌توانید از قبل در tdc.acto.ca نام‌نویسی کنید یا ۳۰ دقیقه زودتر وارد جلسه شوید.

پس از حکم: بازبینی، ابطال، تجدیدنظر

تخلیه و مشکلات فوری

فقط اداره‌ی اجرای احکام دادگاه (کلانتری) می‌تواند حکم تخلیه را اجرا کند. صاحبخانه‌ای که بدون حکم قفل را عوض کند، وسایل را بیرون بگذارد یا گرمایش، برق، آب یا سوخت را قطع کند، خلاف قانون عمل کرده است. مستأجر می‌تواند درخواست فوری T2 بدهد و در صورت قفل کردن در، جلسه‌ی فوری بخواهد. صاحبخانه‌ای که با خسارت جدی یا خطر ایمنی روبه‌روست هم راه‌های فوری دارد. در هر وضعیت فوری، همان روز با ما تماس بگیرید.

پرسش‌های رایج

منابع رسمی

• تریبونال‌های انتاریو: هیئت صاحبخانه و مستأجر
• به‌روزرسانی رسمی هیئت: تغییرات ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶
• بروشور هیئت: صاحبخانه چگونه می‌تواند اجاره را پایان دهد
• قانون اجاره‌ی مسکونی ۲۰۰۶
• دولت انتاریو: راهنمای اجاره‌نامه‌ی استاندارد
• هیئت: اطلاعات مهم درباره‌ی جلسه‌ی شما
• ACTO: برنامه‌ی مشاور حقوقی کشیک مستأجران
• دولت انتاریو: افزایش اجاره‌ی مسکونی

این راهنما اطلاعات حقوقی عمومی درباره‌ی قوانین انتاریو تا تاریخ بالاست و مشاوره‌ی حقوقی برای وضعیت شما نیست. قوانین، فرم‌ها و هزینه‌ها تغییر می‌کنند؛ پیش از هر اقدام، منابع رسمی را بررسی کنید.